Na da darf man aber gespannt sein, ob sich da Aktionäre finden die in ein solches Unternehmen, mit solch einer Bilanz dann auch investieren würden, heißt Aktien zeichnen würden. Nun denn…..

Domicil Real Estate GmbH (vormals: Domicil Beteiligungs GmbH)

München

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017

AKTIVA

Konzerngewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2017

Konzernanhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017

I. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss und Konzernabschlussstichtag

Die Domicil Real Estate GmbH mit Sitz in München, Rundfunkplatz 2, ist im Handelsregister des Amtsgerichtes München unter der Registernummer HRB 180720 eingetragen.

Der Konzernabschluss der Domicil Real Estate GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegung des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.

Ausweiswahlrechte werden weitgehend zugunsten des Konzernanhangs ausgeübt.

Die Konzerngewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Der Konzernabschluss wird zum Abschlussstichtag 31. Dezember 2017 des Mutterunternehmens erstellt.

Soweit nicht anders angegeben, lauten die Beträge auf Tausend Euro (TEUR). Wir weisen darauf hin, dass sich hierdurch rundungsbedingt Abweichungen ergeben können.

Nach § 244 HGB ist der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 in Euro aufgestellt. Die Einzelabschlüsse der einbezogenen Gesellschaften werden ebenfalls in Euro aufgestellt, eine Währungsumrechnung ist deshalb nicht erforderlich.

II. Angaben zum Konsolidierungskreis (einschl. Anteilsbesitz)

Der Konzernabschluss umfasst die Domicil Real Estate GmbH sowie 22 inländische und 31 ausländische Tochterunternehmen. Die Beteiligung an der Bayerische Domicil GmbH wird nach der „at-equity-Methode“ in den Konzernabschluss ein bezogen.

In den Konzernabschluss einbezogen sind folgende Tochterunternehmen:

Unternehmenserwerbe

Die Domicil Real Estate Group hat mit notariellem Kaufvertrag vom 22. Dezember 2016 94,9% der Anteile zweier deutscher Immobilienportfolios erworben. Diese Portfolios umfassen insgesamt 27 Objektgesellschaften und 3 Strukturgesellschaften und halten an mehreren deutschen Standorten Wohnimmobilienobjekte mit einer Gesamtfläche von rund 135.100 m ² sowie Gewerbeimmobilienobjekte mit einer Gesamtfläche von rund 9.300 m ². Der rechtliche und wirtschaftliche Übergang erfolgte zum 26. April 2017. Die Erstkonsolidierung erfolgte aus Gründen der Vereinfachung zum 30. April 2017.

Erworbene Vermögenswerte und übernommene Schulden

Aus der Transaktion entsteht kein Geschäfts- oder Firmenwert. Die gezahlte Gegenleistung spiegelt unter Berücksichtigung der übernommenen Schulden den Zeitwert der erworbenen Immobilien wider.

Anteile nichtbeherrschender Gesellschafter

Die Anteile nicht-beherrschender Gesellschafter wurden zum Erwerbszeitpunkt mit ihrem Anteil am Zeitwert des Nettovermögens berücksichtigt und mit TEUR 4.747 bewertet.

In der Berichtsperiode wurde den nicht-beherrschenden Gesellschaftern ein Ergebnisanteil von TEUR -17 zugewiesen.

III. Angaben zu den Konsolidierungsmethoden

Die Abschlüsse der in den Konzern einbezogenen Gesellschaften sind nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.

Grundsätzlich sind alle Tochterunternehmen mittels der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen. Ein Tochterunternehmen wird ab dem Zeitpunkt, zu dem die Gesellschaft die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt, und bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung durch die Gesellschaft endet, in den Konzernabschluss einbezogen.

Kapitalkonsolidierung

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt für Unternehmen, die aufgrund eines Erwerbs erstmals konsolidiert wurden, nach der Neubewertungsmethode. Dabei wird der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet. Das Eigenkapital wird mit dem Betrag angesetzt, der dem zum Konsolidierungszeitpunkt beizulegenden Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht. Ein nach der Verrechnung verbleibender positiver Unterschiedsbetrag wird in der Konzernbilanz als Firmenwert ausgewiesen und planmäßig abgeschrieben.

Die Equity-Methode wird für die konzernbilanzielle Abbildung von assoziierten Unternehmen angewendet. Anders als bei der Vollkonsolidierung werden bei der Equity-Methode keine Vermögenswerte und Schulden bzw. Aufwendungen und Erträge des at-equity-bewerteten Unternehmens (anteilig) in den Konzernabschluss übernommen. Stattdessen wird der Beteiligungsbuchwert entsprechend der Entwicklung des anteiligen Eigenkapitals des Beteiligungsunternehmens fortgeschrieben.

Die erstmalige Anwendung der Equity-Methode erfolgt ab dem Zeitpunkt, ab dem das Beteiligungsunternehmen als Gemeinschaftsunternehmen oder als assoziiertes Unternehmen zu klassifizieren ist. Dabei werden zunächst die Anschaffungskosten für die erworbenen Anteile dem auf sie entfallenden Eigenkapital gegenübergestellt. Ein etwaiger Unterschiedsbetrag wird entsprechend den Regeln zur Vollkonsolidierung auf die Existenz von stillen Reserven bzw. stillen Lasten untersucht. In den Folgeperioden wird der Beteiligungsbuchwert um die anteilige Eigenkapitalveränderung beim assoziierten Unternehmen fortentwickelt.

Schuldenkonsolidierung

Die Schuldenkonsolidierung erfolgt gemäß § 303 HGB durch Eliminierung der Forderungen mit den entsprechenden Verbindlichkeiten zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen.

Aufwands- und Ertragskonsolidierung

Die Aufwands- und Ertragskonsolidierung erfolgt gemäß § 305 HGB durch Verrechnung der Umsatzerlöse und sonstigen betrieblichen Erträge zwischen den Konzern unternehmen mit den auf sie entfallenden Aufwendungen. Die Zinserträge und ähnliche Erträge werden ebenso mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet.

IV. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Konzernabschlusses waren unverändert zum Vorjahr die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Der Firmenwert wird planmäßig über fünf Jahre abgeschrieben. Die Nutzungsdauer entspricht der durchschnittlichen Restlaufzeit des übernommenen Verwaltungsbestandes.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die Abschreibungen werden auf der Grundlage der voraussichtlichen Nutzungsdauer ermittelt. Bei unterjährigem Erwerb erfolgt die Abschreibung pro rata temporis. Anlagegüter mit Anschaffungskosten bis EUR 410 werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben.

Beteiligungen an assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode mit dem anteiligen Eigenkapital am beteiligten Unternehmen angesetzt.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke werden unter Beachtung des Niederstwertprinzips mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Der Ansatz der erhaltenen Anzahlungen erfolgte ohne Aktivierung der Umsatzsteuer. Die erhaltenen Anzahlungen werden gemäß § 268 Abs. 5 Satz 2 HGB offen von den zum Verkauf bestimmten Grundstücken abgesetzt. Soweit die erhaltenen Anzahlungen die zum Verkauf bestimmten Grundstücke übersteigen, wird der entsprechende Betrag unter den Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Ausfallrisiken wird durch Einzelwertberichtig ungen Rechnung getragen. Uneinbringliche Forderungen werden in vollem Umfang abgeschrieben.

Die flüssigen Mittel werden mit dem Nennwert angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten wird in Höhe der im Voraus geleisteten Zahlungen, die Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen, gebildet.

Die Steuerrückstellungen werden in Höhe der voraussichtlichen Steuerbelastung (Erfüllungsbetrag) gebildet.

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrags angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist, um alle zum Bilanzstichtag drohenden Verluste und ungewissen Verbindlichkeiten abzudecken. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. Unverzinsliche Verbindlichkeiten mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Monaten liegen nicht vor. Fremdwährungsverbindlichkeiten bestehen zum Abschlussstichtag nicht.

V. Erläuterungen zur Konzernbilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem auf Blatt 8 beigefügten Konzernanlagenspiegel zu entnehmen.

Der starke Anstieg des unter zum Verkauf bestimmte Grundstücke ausgewiesenen Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit fertigen Bauten von TEUR 106.021 auf TEUR 428.441 lässt sich durch den Erwerb weiterer Immobilienobjekte im Berichtsjahr erklären. Diese Immobilienobjekte wurden einerseits im Zuge des unter II. Konsolidierungskreis beschriebenen Share-Deals als auch in Form von Asset-Deals erworben. So verfügt Domicil zum Stichtag über Immobilien in Düsseldorf, München, Ingolstadt, Hamburg, Berlin und zahlreichen weiteren Standorten im Bundesgebiet.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Forderungen gegen Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht betreffen im Wesentlichen Darlehensforderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind im Wesentlichen weiter zu belastende Kosten für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) (TEUR 114; Vorjahr: TEUR 398), Kautionen (TEUR 266; Vorjahr: TEUR 265), Abgrenzungen für geleistete, aber erst mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten geschuldete Vertriebsprovisionen (TEUR 2.032; Vorjahr: TEUR 0) sowie Körperschaftsteuerrückforderungen (TEUR 487; Vorjahr: TEUR 487) bzw. Gewerbesteuerüberzahlung (TEUR 12; Vorjahr: TEUR 125) enthalten.

Die aktiven latenten Steuern resultieren aus steuerlichen Verlustvorträgen und wurden für die Ertragsteuern mit einem Steuersatz von 33,825% gerechnet.

Die Steuerrückstellungen wurden in Höhe der zum Bilanzstichtag voraussichtlichen Steuerbelastung für die Jahre 2016 und 2017 unter Berücksichtigung der bereits geleisteten Vorauszahlungen gebildet.

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen aus Rückstellungen für Personalkosten (TEUR 153; Vorjahr: TEUR 400), Rückstellungen für Renovierungsverpflichtungen (TEUR 957; Vorjahr: TEUR 3.364), Rückstellungen für im Zusammenhang mit erhaltenen Finanzierungsdienstleistungen entstandene Verpflichtungen (TEUR 814; Vorjahr: TEUR 0), Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 218; Vorjahr: TEUR 178) sowie Rückstellungen für ausstehende Rechnungen zusammen.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (TEUR 19.063) und gegenüber anderen Kreditgebern (TEUR 385.730) sind durch Grundpfandrechte und Forderungsabtretungen besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern, die von einem inländischen Versicherungsunternehmen ausgereicht wurden, dienen im Wesentlichen der Finanzierung von Immobilienankäufen.

Die passiven latenten Steuern resultieren aus der Erstkonsolidierung der erworbenen beiden deutschen Immobilienportfolios, die nach der Neubewertungsmethode in den Konzernabschluss einbezogen wurden. Die Berechnung dieser passiven latenten Steuern erfolgte mit einem Steuersatz von 15,825%.

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IM GESCHÄFTSJAHR 2017

VI. Konzerngewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland im Immobilienbereich erzielt. Es handelt sich dabei um Umsatzerlöse aus Verkäufen (TEUR 67.243; Vorjahr: TEUR 58.236), Mieterlöse (TEUR 11.469; Vorjahr: TEUR 2.413) und Dienstleistungsumsätze (TEUR 741; Vorjahr: TEUR 0).

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen Sachbezüge (TEUR 88), Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 39), Versicherungsentschädigungen (TEUR 22) sowie eine Vielzahl geringfügiger Beträge.

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind keine wesentlichen periodenfremden oder außergewöhnlichen Erträge enthalten.

Personalaufwand

Die Aufwendungen für Löhne und Gehälter, soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersvorsorge (TEUR 4.302) sind im Vergleich zum Vorjahr (TEUR 3.207) im Zuge zahlreicher Neueinstellungen angestiegen.

Sonstige betriebliche Aufwendungen beinhalten Vertriebsprovisionen (TEUR 4.666; Vorjahr: TEUR 3.462), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 1.665; Vorjahr: TEUR 560), Werbekosten (TEUR 616; Vorjahr: TEUR 350), Raumkosten (TEUR 419; Vorjahr: TEUR 244) sowie Reisekosten (TEUR 351; Vorjahr: TEUR 217).

VII. Nachtragsbericht

Von dem zum 31. Dezember 2017 ausgewiesenen Bestand an zum Verkauf bestimmten Grundstücken wurden in der ersten Jahreshälfte 2018 über Block Sales bereits Verkäufe über 155 Einheiten mit einem Gesamtvolumen von TEUR 31.688 und über Single Sales 231 Einheiten mit einem Gesamtvolumen von TEUR 55.473 beurkundet.

VIII. Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus Miet- und Leasingverträgen bestehen folgende Verpflichtungen:

IX. Sonstige Angaben

Mitarbeiter

Während des Geschäftsjahres wurden in der Domicil Real Estate Group durchschnittlich 53 Mitarbeiter beschäftigt.

Haftungsverhältnisse

Die Domicil Invest GmbH ist Gründungsgesellschafterin bei einer GbR (Mietpool). Es besteht aus der Gesellschafterstellung eine Nachhaftung gem. § 736 Abs. 2 BGB bis zum 31. Dezember 2018.

Die Domicil Invest Zwei GmbH ist Gründungsgesellschafterin bei zwei GbR (Mietpool). Es besteht aus der Gesellschafterstellung eine Nachhaftung gem. § 736 Abs. 2 BGB bis zum 31. Dezember 2019 bzw. 31. Dezember 2021.

Die Domicil Invest Drei GmbH ist Gründungsgesellschafterin bei zwei GbR (Mietpool). Es besteht aus der Gesellschafterstellung eine Nachhaftung gem. § 736 Abs. 2 BGB bis zum 31. Dezember 2020 bzw. 31. Dezember 2021.

Die Domicil Invest Vier GmbH ist Gründungsgesellschafterin bei zwei GbR (Mietpool). Es besteht aus der Gesellschafterstellung eine Nachhaftung gem. § 736 Abs. 2 BGB für beide Gesellschaften bis zum 31. Dezember 2021.

Die Domicil Invest Fünf GmbH ist Gründungsgesellschafterin bei einer GbR (Mietpool). Es besteht aus der Gesellschafterstellung eine Nachhaftung gem. § 736 Abs. 2 BGB bis zum 31. Dezember 2022.

Die Domicil Invest Sechs GmbH ist Gründungsgesellschafterin bei einer GbR (Mietpool). Es besteht aus der Gesellschafterstellung eine Nachhaftung gem. § 736 Abs. 2 BGB bis zum 31. Dezember 2022.

Die Domicil Invest Neun GmbH ist Gründungsgesellschafterin bei einer GbR (Mietpool). Es besteht aus der Gesellschafterstellung eine Nachhaftung gem. § 736 Abs. 2 BGB bis zum 31. Dezember 2023.

Die Domicil Invest Zwölf GmbH ist Gründungsgesellschafterin bei einer GbR (Mietpool). Es besteht aus der Gesellschafterstellung eine Nachhaftung gem. § 736 Abs. 2 BGB bis zum 31. Dezember 2024.

Die IWF 2 FHS B.V. ist Gründungsgesellschafterin bei drei GbR (Mietpool). Es besteht aus der Gesellschafterstellung eine Nachhaftung gem. § 736 Abs. 2 BGB für alle drei Gesellschaften bis zum 31. Dezember 2023.

Die IWF Hannover B.V. ist Gründungsgesellschafterin bei einer GbR (Mietpool). Es besteht aus der Gesellschafterstellung eine Nachhaftung gem. § 736 Abs. 2 BGB bis zum 31. Dezember 2023.

Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Lage der GbRs ist derzeit nicht mit einer Inanspruchnahme aus der Nachhaftung zu rechnen.

Die Domicil Real Estate GmbH hat im Geschäftsjahr gegenüber einem Kreditgeber für die Domicil Invest Zwölf GmbH eine Patronatserklärung abgegeben, in der sie sich verpflichtet, dass die Domicil Invest Zwölf GmbH während der Laufzeit des Darlehens in der Weise geleitet und finanziell ausgestattet wird, dass diese stets in der Lage ist, all ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag fristgemäß nachzukommen. Aufgrund der aktuellen Geschäftsentwicklung geht die Geschäftsführung davon aus, dass die Domicil Real Estate GmbH hieraus nicht in Anspruch genommen wird.

Der Geschäftsführung der Gesellschaft gehörten an:

Geschäftsführungsbezüge

Die in § 314 Abs. 1 Nr. 6 HGB verlangten Angaben über die Gesamtbezüge der Geschäftsführer werden unter Hinweis auf die Befreiungsmöglichkeiten des § 314 Abs. 3 HGB unterlassen.

Prüfungs- und Beratungshonorare

Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Honorar des Abschlussprüfers beträgt für die Abschlussprüfungsleistungen TEUR 194, für andere Bestätigungsleistungen TEUR 7, für die Steuerberatungsleistungen TEUR 438 und für sonstige Leistungen TEUR 12.

Gewinnverwendung

Die Geschäftsführung der Domicil Real Estate GmbH schlägt vor, vom Bilanzgewinn der Domicil Real Estate GmbH in Höhe von EUR 1.991.384 einen Betrag in Höhe von EUR 975.000 in die Gewinnrücklagen einzustellen und den Differenzbetrag in Höhe von EUR 1.016.384 auf neue Rechnung vorzutragen.

 

KONZERN KAPITALFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2017

KONZERNEIGENKAPITALSPIEGEL ZUM 31. DEZEMBER 2017

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2017

1. Die Domicil Real Estate Group

Die Domicil Real Estate Group ist ein mittelständisches Investment- und Dienstleistungshaus mit Sitz in München. Domicil fokussiert sich derzeit auf die Asset-Klassen Residential und Commercial, wobei die komplette Leistungskette vom Research über den Ankauf, die Finanzierung, die Strukturierung von Investmentvehikeln, das Portfolio- und Asset Management, das Property Management und auch der Exit innerhalb der Unternehmensgruppe erbracht wird. Kunden sind nicht nur private Kapitalanleger und Unternehmen der Finanzdienstleistungsbranche, sondern auch institutionelle Investoren wie Family Offices, Banken, Versicherungen und Pensionskassen.

Die Struktur der Domicil Real Estate Group

Der Konzern umfasst am 31. Dezember 2017 neben der Muttergesellschaft Domicil Real Estate GmbH insgesamt 22 inländische und 31 ausländische Tochterunternehmen. Die wesentlichen operativen Gesellschaften sind die Domicil Wohnen GmbH, Domicil Investment Management GmbH, Domicil Property Management GmbH und die Domicil Finance GmbH. Die weiteren Konzerngesellschaften sind Struktur- und Objektgesellschaften. Die Domicil Real Estate GmbH wird zusammen mit ihren Tochtergesellschaften als Domicil Real Estate Group bezeichnet. Daneben unterhält die Domicil Real Estate GmbH eine strategische Kooperation in Form eines Joint-Ventures mit einem inländischen Versicherungsunternehmen.

Domicil Real Estate GmbH

Die Domicil Real Estate GmbH ist die Dachgesellschaft der Unternehmensgruppe. Sie stellt den Gesellschaften der Unternehmensgruppe zentral die intern erforderlichen Dienstleistungen zur Verfügung. Dies betrifft die typischen Holdingfunktionen, insbesondere die Bereiche Recht, Versicherungen, Konzernrechnungswesen, Controlling, Treasury, Marketing, Kommunikation, IТ, Organisation, PR, Konzernfinanzierung, Personalmanagement, Personalentwicklung und Recruiting.

Domicil Investment Management GmbH

Kerngeschäft der Domicil Investment Management GmbH ist das Investment Management in den Asset-Klassen Residential und Commercial, wobei die komplette Leistungskette vom Research über den Ankauf, die Finanzierung, die Strukturierung von Investmentvehikeln, das Portfolio- und Asset Management und auch der Exit innerhalb der Unternehmensgruppe erbracht wird. Kunden sind hier vor allem institutionelle Investoren wie Family Offices, Banken, Versicherungen und Pensionskassen.

Domicil Property Management GmbH

Unsere Property Management Dienstleistung umfasst alle Aspekte des kaufmännischen, technischen und buchhalterischen Property Managements der von uns bundesweit betreuten Immobilien. Dies schließt selbstverständlich auch die Steuerung aller weiteren extern beauftragten Dienstleister ein. Zum Leistungsumfang zählen auch die WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung und Mietpoolverwaltung.

Domicil Wohnen GmbH

Die Domicil Wohnen GmbH vertreibt über ein starkes Netz von Finanzdienstleistern renditestarke Wohnimmobilien an Kapitalanleger oder Eigennutzer. Dies umfasst sowohl Bestandsimmobilien als auch vor allem Immobilien, die im Wege der Einzel Privatisierung veräußert werden.

Domicil Finance GmbH

Die Domicil Finance GmbH arbeitet eng mit dem Team der Domicil Wohnen GmbH zusammen und unterstützt Käufer bei der Finanzierung ihrer Immobilieninvestition.

2. Wirtschaftsbericht

a. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die stabile wirtschaftliche Lage in Deutschland verbunden mit einem international historisch anhaltend tiefen Zinsniveau sind maßgebliche Gründe für hohe Immobilieninvestitionen in Deutschland. Der gesamte Immobilienmarkt in Deutschland entwickelte sich im Jahr 2017 weiterhin sehr positiv.

National wie international ist das Interesse an Immobilieninvestments in Deutschland weiterhin ungebrochen, wobei Kapital in großen Mengen zur Verfügung steht. Es ist davon auszugehen, dass sich das Transaktionsvolumen auch in den Jahren 2018 und 2019 auf hohem Niveau bewegen wird.

Weiterhin sinkende Renditen in A-Standorten lassen Immobilieninvestoren mehr und mehr auf B- und C-Standorte ausweichen. Bedingt durch die ebenfalls anhaltende Produktknappheit wird sich diese Entwicklung auch 2018 weiter fortsetzen.

b. Geschäftsverlauf

Zusammenfassende Beurteilung der Geschäftsleitung zum Geschäftsverlauf im Berichtsjahr.

In der ersten Jahreshälfte des Geschäftsjahres wurde der noch im Dezember 2016 vertraglich gesicherte Erwerb zweier deutscher Immobilienportfolios erfolgreich vollzogen. In diesem Zusammenhang gingen der Domicil Wohnimmobilienbestände mit einer Gesamtfläche von rund 135.100 m ² und Gewerbeimmobilienobjekte mit einer Gesamtfläche von 9.300 m ² zu.

Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2017 Immobilienobjekte mit 2.786 Einheiten und einer Gesamtfläche von 206.800 m ² angekauft.

Vertriebsseitig wurden im Berichtsjahr im Rahmen der Einzelprivatisierung 381 Einheiten mit einer Gesamtfläche von 31.238 m ² und über Block Sales 500 Einheiten mit einer Gesamtfläche von 39.932 m ² verkauft.

Die Anzahl der Gesellschaften der Domicil Real Estate Group hat sich insbesondere in diesem Zusammenhang im Berichtsjahr von 15 auf 54 mehr als verdreifacht. Das Transaktionsvolumen konnte sowohl im Ankauf als auch im Verkauf wiederum deutlich gesteigert werden. Diesen Wachstumskurs unterstützend und das weitere Wachstum vorbereitend investierte die Domicil Real Estate Group wie schon im Vorjahr weiterhin in zusätzliches Fachpersonal.

Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2017 ist durch drei wesentliche Einflussfaktoren geprägt:

Zum einen sind im Zuge der Ankäufe wesentliche Transaktionskosten angefallen, die nicht in vollem Umfang aktivierungsfähig waren.

Zusätzlich sind im Zuge des Aufbaus der Geschäftsbereiche Investment Management, Portfolio Management und Asset Management die Personalaufwendungen weiter steigend, während diese neuen Geschäftsbereiche im Berichtsjahr noch keine konzernexternen Umsätze erzielen konnten.

Schließlich wurde das Ergebnis des Geschäftsjahres 2017 wesentlich dadurch beeinflusst, dass am Bilanzstichtag für im Vertriebsprozess befindliche Immobilien beurkundete Kaufverträge in Höhe von EUR 139 Mio. bestanden, von denen insgesamt EUR 103 Mio. bis zum 31. Dezember 2017 nicht mehr realisiert werden konnten. Hier werden sich der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten und die damit verbundenen positiven Ergebnisbeiträge in das Geschäftsjahr 2018 verschieben. Diese Periodenverschiebung steht wesentlich im Zusammenhang mit portfoliobedingt längeren Grundbuchlaufzeiten, die wir nicht beeinflussen können.

Im Geschäftsjahr 2017 wurde ein Konzernjahresüberschuss in Höhe von TEUR 103 erzielt.

Assets under Management (AuM)

Die Domicil Real Estate Group betreut zum 31. Dezember 2017 insgesamt Assets mit einem Gesamtvolumen von EUR 1,3 Mrd. Die Assets under Management befinden sich in 54 Städten in Deutschland.

c. Ertragslage

Auch im Geschäftsjahr 2017 ist es der Domicil Real Estate Group gelungen, die Umsätze gegenüber dem Vorjahr zu steigern. Ausgehend von einem Umsatz von EUR 60,7 Mio. in 2016 wurden im Berichtsjahr Umsätze in Höhe von EUR 79,5 Mio. erzielt. Dies entspricht einer Steigerung von rund 31 %. Der wesentliche Anteil des Umsatzes entfällt auf die Privatisierung von Wohnungsbeständen.

Einhergehend mit dieser Umsatzentwicklung sind die Bestandsveränderungen und Aufwendungen für bezogene Leistungen im Geschäftsjahr 2017 um rund 23 % auf EUR 56,2 Mio. gestiegen.

Der positiven Geschäftsentwicklung folgend und zur Unterstützung des weiteren Wachstums hat die Domicil Real Estate Group wie schon im Vorjahr im Geschäftsjahr 2017 zusätzliche Mitarbeiter eingestellt. Dies schlägt sich in den mit EUR 4,3 Mio. gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegenen Personalaufwendungen nieder.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen belaufen sich auf EUR 9,2 Mio. und liegen damit 60 % über Vorjahresniveau.

Mit der erfolgreichen Ausweitung des realisierten Ankaufvolumens gehen finanzierungsseitig auch gestiegene Fremdkapitalkosten einher. So belaufen sich die Zinsaufwendungen im Berichtsjahr auf EUR 10,1 Mio. (Vorjahr: EUR 4,2 Mio.).

Der Konzern hat im Geschäftsjahr einen Jahresüberschuss von TEUR 103 erwirtschaftet. Wir verweisen hierzu auf unsere Ausführungen zum Geschäftsverlauf (siehe Abschnitt 2.b.).

d. Finanzlage

Kapitalstruktur

Das gezeichnete Kapital ist gegenüber dem Vorjahr unverändert. Zur Stärkung des Eigenkapitals schlagen die Geschäftsführer der Domicil Real Estate GmbH die Bildung einer Gewinnrücklage in Höhe von TEUR 975 aus Gesellschaftsmitteln vor.

Investitionen

Die Domicil Real Estate Group hat im Geschäftsjahr 2017 umfangreiche Immobilieninvestitionen an verschiedenen deutschen Standorten sowohl im Rahmen von Asset Deals als auch im Rahmen von Share Deals getätigt. Im Zuge dieser Investitionstätigkeit haben sich die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und grundstücksgleichen Rechten mit fertigen Bauten um EUR 322,4 Mio. erhöht. Domicil verfügt zum Bilanzstichtag über einen Gesamtbestand von EUR 428,4 Mio. für künftige Verkaufstransaktionen und kann Interessenten eine Vielzahl unterschiedlicher Investitionsoptionen (Share Deal, Asset Deal oder Einzelprivatisierung) bieten.

Liquidität

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit war bedingt durch erfolgreiche Ankaufstransaktionen im Geschäftsjahr 2017 mit EUR 77,2 Mio. negativ. Ebenso war im Zusammenhang mit den beiden Immobilienportfolien, die im Zuge von Share Deals erworben wurden, auch der Cashflow aus der Investitionstätigkeit in Höhe von EUR 232,6 Mio. negativ. Finanziert wurde diese Entwicklung durch einen positiven Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von EUR 299,2 Mio., der im Wesentlichen durch die Aufnahme von Darlehen geprägt ist.

Der Konzern konnte im Berichtsjahr jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen.

e. Vermögenslage

Aktiva

Langfristige Vermögenswerte

Sowohl innerhalb der immateriellen Vermögensgegenstände als auch innerhalb des Sachanlagevermögens gab es über die Ausstattung von zusätzlichen Arbeitsplätzen und Softwareprojekte hinaus im Geschäftsjahr keine wesentlichen Veränderungen in Form von Investitionen, Abgängen oder Abschreibungen.

Die strategische Kooperation in Form eines Joint-Ventures mit einem inländischen Versicherungsunternehmen wird zum Stichtag als Beteiligung in Höhe von EUR 0,3 Mio. ausgewiesen.

Kurzfristige Vermögenswerte

Bedingt durch erfolgreiche Ankaufstransaktionen stiegen die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit fertigen Bauten im Geschäftsjahr 2017 auf einen bisherigen Höchstwert von EUR 428,4 Mio.

Die Entwicklung der liquiden Mittel ergibt sich aus der Kapitalflussrechnung.

Passiva

Eigenkapital

Das Konzerneigenkapital ist durch die Einbeziehung von Anteilen nicht beherrschender Gesellschafter auf EUR 6,9 Mio. angestiegen. Die Eigenkapitalquote beläuft sich bedingt durch die hohen fremdfinanzierten Investments in der eigenen Bilanz auf rund 1,5 % (Vorjahr: 1,8 %).

Verbindlichkeiten

Die Domicil Real Estate Group hat zur Finanzierung der Immobilienankäufe weitere Darlehen aufgenommen. Insgesamt valutieren die Darlehensverbindlichkeiten zum Stichtag auf EUR 404,8 Mio. und damit EUR 302,3 Mio. höher als noch zum Vorjahresstichtag.

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

a. Prognosebericht

Für das Jahr 2018 erwarten wir in der Domicil Real Estate Group aufgrund der bereits beurkundeten und geplanten Abverkäufe einen deutlichen Umsatzanstieg. Wir verfolgen weiter konsequent die Ausweitung des Geschäftsmodells auf die Bereiche Asset- und Portfolio Management. Zudem planen wir in Kooperation mit einem strategischen Partner die Auflage eines Wohnimmobilien-Fonds, für den wir bereits erste geeignete Objekte im Bestand haben.

Im Geschäftsjahr 2018 erwarten wir für die Domicil Real Estate Group ein deutlich über Vorjahresniveau liegendes Konzernergebnis. In den Folgejahren werden moderat steigende positive Konzernergebnisse erwartet. Der erwartete Liquiditätsbedarf in den Geschäftsjahren 2018 und 2019 ist gedeckt; es wird auf die Ausführungen im Risikobericht verwiesen.

b. Chancenbericht

Im Rahmen unserer Tätigkeit sehen wir für die Unternehmensgruppe insbesondere die folgenden Chancen:

In den kommenden Jahren ist eine Ausweitung der Assetklassen auf Gewerbeimmobilien geplant. Hierzu werden wir erfahrenes Personal für die Domicil Real Estate Group gewinnen und sind uns sicher, schon bald entsprechende Dienstleistungsmandate übernehmen zu können.

Die Domicil Real Estate Group hat sich im Bereich Vertrieb breit aufgestellt und kann so je nach Immobilienportfolio maßgeschneiderte Verwertungsstrategien entwickeln, die sowohl via Einzelprivatisierung als auch mit Block Sales umgesetzt werden können.

Im Bereich des Asset Managements strebt die Domicil ebenso personelle Verstärkung und weitere Professionalisierung an, um unseren Kunden ein breiteres Dienstleistungsspektrum anbieten und Wertsteigerungspotenziale im eigenen Immobilienbestand sowie für Investoren konsequent realisieren zu können.

Durch die weitere Standardisierung von Prozessen lassen sich noch zusätzliche Effizienzpotenziale realisieren und die Qualität in der Betreuung der Kunden und der Mandate verbessern.

Inzwischen hat die Domicil Real Estate Group eine Größe und Präsenz am Markt erreicht, so dass die Domicil wie bereits in den Geschäftsjahren 2016 und 2017 auch zukünftig vermehrt bei Immobilientransaktionen berücksichtigt werden wird und so ihre Wachstumsstrategie gezielt fortsetzen können wird.

Zudem zeichnet sich die Domicil durch schnelle Abstimmungsprozesse aus und beweist sich als zuverlässiger Partner im Markt, woraus wir die Chancen auf ein weiteres Wachstum als realistisch groß ableiten.

Unser strategisches Ziel ist es, unsere bereits vorhandene starke Marktposition als Premium-Full-Service-Dienstleister rund um die Wohnimmobilie kurz-, mittel- und langfristig weiter auszubauen. Dabei stehen unsere Kunden und deren individuelle Bedürfnisse im Fokus unseres Handelns.

Die Unternehmensgruppe befindet sich inmitten des angekündigten und geplanten Wachstumsprozesses. Für das Geschäftsjahr 2018 planen wir selektiv weitere Investitionen im Bereich Human Resources sowohl in operativen Bereichen als auch in nicht-operativen Bereichen.

c. Risikobericht

Die Domicil Real Estate GmbH legt als Muttergesellschaft wie auch in der gesamten Unternehmensgruppe großen Wert auf eine umfassende und transparente Erfassung der mit der Geschäftstätigkeit verbundenen Risiken. Wir überprüfen den Prozess des Risikomanagements von der Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung bis zur Überwachung der Risiken laufend.

Basis hierfür ist unser langfristiger strategischer Businessplan mit der Darstellung aller wichtigen Umsatz- und Aufwandsgrößen. Dieser wird auf ein Jahresbudget und auf eine halbjährliche Soll-/Ist-Betrachtung heruntergebrochen. Hinzu kommt eine Liquiditätsplanung auf Jahres- und auf Monatsbasis. Die Entwicklung der Offenen Posten wird ebenso regelmäßig analysiert und sofern notwendig geeignete Maßnahmen ergriffen.

Neben den wichtigen Performance-Kennzahlen wird dabei auch möglichst frühzeitig auf Risiken hingewiesen, um ein rechtzeitiges Gegensteuern zu ermöglichen.

Risiken

Ankaufsrisiken

Es besteht im Zusammenhang mit Immobilienankaufstransaktionen das Risiko von Fehleinschätzungen in Bezug auf die bauliche Substanz der Zielimmobilien sowie rechtliche und finanzielle Einflussfaktoren. Zur Begrenzung dieser Risiken führt die Domicil Real Estate Group dem Objekt und Volumen angemessene technische, rechtliche und steuerliche Due-Diligence Maßnahmen durch. Hierbei greift Domicil auch auf anerkannte Ingenieurbüros sowie Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzleien zurück.

Währungsrisiken

Derzeit bestehen keine Vermögenswerte, Schulden oder Vertragsbeziehungen in einer Fremdwährung, so dass die Domicil Real Estate Group keinen Währungsrisiken ausgesetzt ist.

Ausfallrisiken

Es bestehen grundsätzlich Mietausfallrisiken und Risiken im Zusammenhang mit verspäteten oder ausfallenden Zahlungen für erbrachte Dienstleistungen. Dem begegnet die Gruppe mit einer fortlaufenden Überwachung der Zahlungseingänge. Der wesentliche Umsatz steht in Zusammenhang mit Immobilienverkaufstransaktionen, so dass das Ausfallrisiko insgesamt als gering eingestuft werden kann.

Liquiditätsrisiken

Die Domicil Real Estate Group unterliegt aufgrund wesentlicher Darlehensverbindlichkeiten grundsätzlich einem Liquiditätsrisiko. Diese Darlehensverbindlichkeiten dienen ausschließlich der Finanzierung von Immobilientransaktionen und werden parallel zum Abverkauf von Immobilien getilgt.

Zinsrisiken

Die zur Finanzierung der Immobilienankaufstransaktionen eingegangenen Darlehensverpflichtungen sind überwiegend mit einer festen Verzinsung unterlegt, so dass aktuell kein Zinsänderungsrisiko besteht.

Haftungsrisiken

Die Domicil Real Estate Group unterliegt wie jeder Dienstleister dem Risiko des Verlusts von Kunden infolge qualitativ schlechter Leistungserbringung.

Als Immobilieninvestment-Gruppe unterliegt sie Haftungsrisiken, sollten Havarien in den Objekten nicht rechtzeitig erkannt werden.

Diesen Risiken begegnen wir durch den regelmäßigen Austausch mit unseren Kunden und der fortlaufenden Überprüfung unserer internen Prozesse.

Ertrags- und Kostenrisiken

Die Kontrolle der dem Geschäftsbetrieb innewohnenden Risiken erfolgt auf Basis unserer langfristigen strategischen Businessplanung mit der Darstellung aller wichtigen Umsatz- und Aufwandsgrößen.

Weitere Risiken

Es besteht das Risiko der Personalfluktuation und das Risiko, dass die Domicil Real Estate Group nicht rechtzeitig und in ausreichendem Umfang qualitativ geeignetes Personal findet und so das Wachstum der Gruppe gefährdet wird. Dem begegnend passt die Domicil ihre Kapazitäten und Maßnahmen im Bereich der Human Resources fortlaufend an.

Ferner ist die Unternehmensgruppe im besonderen Maße von einer beständig funktionierenden IT und sonstiger technischer Infrastruktur abhängig.

 

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den von der Domicil Real Estate GmbH, München, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

 

Billigung Konzernabschluss

Der Konzernabschluss wurde in der Gesellschafterversammlung am 4. September 2018 gebilligt.